タイムシェア 交換システムとは?

タイムシェアが、ヨーロッパからアメリカに伝わり、ここまで発展してきた要因のひとつに交換システムがあります。交換システムは年々進化して、誰もがわかりやすくタイムシェアを使えるように、現在のスタイルになりました。

毎年同じ処のホームリゾートに行くだけでなく、自分が行きたい他のリゾート、それも自分のホームリゾートよりグレードが高いリゾートに、うまく交換することが可能となるこのシステムを使いこなすことが、ある意味タイムシェアの醍醐味であるといえましょう。 交換システムには、大きく分けて、3つのパターンがあります。

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タイムシェア 交換システムについて

タイムシェアが、ヨーロッパからアメリカに伝わり、ここまで発展してきた要因のひとつに交換システムがあります。交換システムは年々進化して、誰もがわかりやすくタイムシェアを使えるように、現在のスタイルになりました。

毎年同じ処のホームリゾートに行くだけでなく、自分が行きたい他のリゾート、それも自分のホームリゾートよりグレードが高いリゾートに、うまく交換することが可能となるこのシステムを使いこなすことが、ある意味タイムシェアの醍醐味であるといえましょう。 交換システムには、大きく分けて、以下の3つのパターンがあります。

クラブリゾート内の交換

ポイント制度の基本

タイムシェアを所有すると、毎年1週間7泊分の宿泊権利を得ることができます。

例えばヒルトンの場合、その7泊分の宿泊権利がポイントとして毎年もらえ、そのポイントを使って所有している物件以外のリゾートや別の部屋タイプに交換して利用することができます。

ヒルトンの場合を例にとって更に詳しく説明すると、1週間のうち月曜日から木曜日までの宿泊ポイントと、週末の金、土、日の宿泊ポイントでは、そのポイント数が異なってきます。また、部屋タイプはスタジオから3LDKまでありますが、それぞれ景色、内装などのグレードやシーズン(時期)によってもポイント数が異なります。

ポイントの詳細と活用方法

ヒルトンのラグーンタワーのポイントを例とすると、平日は1週間分のポイントの10分の1のポイントで1泊できます。週末は平日の倍のポイントが必要です。

このことから上手に利用すれば、月火水木の4泊6日の旅行と、月火水木金の5泊7日の宿泊の2回に分けての利用も可能となります。隔年タイプのタイムシェアのオーナーであっても、このように上手に2回に分けて毎年利用している人も実際に多いようです。

交換予約のタイプとその方法

ヒルトンのクラブリゾートでの交換予約は大きく分けて3つあります。

ヒルトンのタイムシェアであるラグーンタワーのお部屋。買うならリセール市場で。

ホームリゾートの交換予約

自分の所有するタイプに1年前から9ヶ月前まで無料で予約できます。但し、ハワイは土曜日から土曜日の7泊となります。

クラブリゾートの交換予約

どのクラブリゾートであっても利用のチェックアウト日から起算して9ヶ月前から予約ができ、最低3泊から好きな曜日で予約できます。つまり、9ヶ月未満で予約して使える人はどこを所有しても予約上は同じことになります。

オープンシーズンの交換予約

予約当日から数えて30日未満の空室部屋の予約は、最低2泊から全クラブリゾートで予約ができます。ただしこの場合は、現金での支払いのみとなり、ポイントは利用できせん。

これらは、予約センターに連絡をして交換のリクエストをします。空室の確認には、ヒルトンではメンバー専用サイトで参照することができます。もちろん、サイトでは24時間予約が可能ですから、予約センターの時間外でのこの便利なシステムを活用してみてください。

ホテルとの交換利用

ヒルトンのタイムシェアであるグランドワイキキアンのお部屋。買うならリセール市場で。

タイムシェアの魅力のひとつに、世界中のホテルとの交換利用があります。ヒルトンの場合、ホテルの場所やグレードにより、1~6のランクに分けられており、必要ポイント数はそれぞれ異なります。また、ホテル予約の場合には、クラブリゾートのような予約の制限がなく、空いていれば一年前から前日でも予約が可能です。但し、繁忙期などにはブロックアウトという形で予約できない時期もありますので注意が必要です。

また知っておくと良いことのひとつとして、ヒルトンのタイムシェアの場合、ホテルポイントに交換した時には永久保存が可能となるため、利用権利を積み立てておくことができるということがあげられませす。利用しない年のポイントは無駄にせず、この制度を利用してホテルポイントとして保存し、将来有効に利用するとよいでしょう。最近では、このホテルポイントでの利用を活用する人が多くなってきたようです。

他社のリゾートとの交換利用

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将来売却できますか?

売却は可能です。アメリカでは中古のタイムシェア市場が古くから存在します。通常の不動産と同じ扱いを受けますが、最近では日本語でのサービスも出始めています。

名義の変更は可能ですか?

タイムシェアの名義変更は不動産登記上の名義変更が必要となります。エスクローという専門会社や弁護士事務所を通して手続きすることをお勧めします。

アメリカの会社をどこまで信用して良いのでしょうか?

ある意味法律が厳しいので信用できますが、購入前にきちんと使いこなせるか納得いくまで確認をする必要があります。特に予約の取れ具合、購入後のサービス体制などをきちんと把握した上で購入を検討しましょう。今後、タイムシェア大手会社は、日本のマーケットを狙っていますので、これから益々満足度の高い商品を提供してくる可能性があると同時に、会社によってはそのサービスを開発中で十分でないとの見方も出来ます。

管理費が不当に値上げされてしまいませんか?

管理費は建物やプロジェクト単位で存在するオーナー組合に対して実費で収支報告が行われます。日本のマンション管理組合と同じように、オーナー(ボランティア)から選出された理事が管理会社であるタイムシェア運営会社を監督する形式になります。年間の管理費は年次総会で承認される形になります。

権利が消滅するようなことはありませんか?

基本的に権利書で権利が保証され、管理費はリゾート会社とは別会計で保全されているため権利が消滅するということはあり得ないと考えられています。

年間管理費について

年間管理費について、わかりやすいようにヒルトン・グランド・バケーションズ・クラブ(HGVC)を例に説明します。

1. タイムシェアの年間管理費とは?

日本のマンションにはオーナー組合があり、そのオーナー組合から委託された管理会社がそのマンションの管理運営を取り仕切る仕組みになっているのが通常だと思います。

アメリカのタイムシェアも同様に、オーナー組合(Owners Association)が存在し、そのオーナー組合が管理会社であるリゾート会社に物件の管理委託をするという形をとっています。

では、年間管理費の具体的な金額は、どのようにして誰が決めるのか?まず、管理会社が次年度の経費を算出し予算をオーナー組合に提出。オーナー組合の総会にてそれが承認されると、次年度の年間管理費が決定されます。つまり、年間管理費の金額は、最終的にオーナー組合が決めているということを十分に理解してください。

2. 年間管理費は、何に使われるか?

年間管理は、主に以下の内容に使われます。

A.物件の基本的な維持費用

(水道光熱費、内装、設備、清掃、人件費、保険など)

その物件を維持していく上での基本的な必要経費です。部屋をきれいに掃除し、設備補充、内装や外観の維持、それに携わる人への経費など。

B.積立金

(家具・家電などの資産準備金や建替え費用、営業準備金)

家電などの大きい資産などを準備していく費用、またそれを管理とり行う費用ということへ積立金をして活用するというもの。

C.緊急用資金

(災害や緊急時の場合の費用の備え)

これでもわかるように、物件が大きければ、それだけ維持費も高くつく、ということが理解できるかと思います。よって、オーシャンビューやガーデンビューなどの景色によって年間管理費が異なる事にはなりませんので、ご注意ください。

3. 年間管理費は、いつ、どのように支払うか?

年間管理費の請求書は、その前の年の12月に送られてきます。 そして、翌年の1月中に全額を一括で支払うことになっています。ここで、ヒルトンの例をとって、支払い方法を列記します。

  1. HGVCのサイトから、クレジットカードで支払う。
  2. 東京の予約センターに電話し、クレジットカードで払う。
  3. 海外送金で払う。(送金手数料がかかります)
  4. アメリカの銀行口座がある方は、その銀行の小切手を郵送する。

このようにヒルトンでは、東京の予約センターに連絡して支払いやインターネットでクレジットカード払いというとても便利がシステムが存在します。それぞれのリゾート会社によって、支払い方法が異なりますので、はじめにきちんと把握しておく必要があることを念頭に入れておいてください。というのは、この年間管理費の支払いを滞納すると、ペナルティーが発生し、最悪の場合は物件が競売にかけられるということにもなる恐れがあるからです。

4. タイムシェアの年間管理費の支払い義務と延滞。

1月に支払わなければならない年間管理費を滞納したらどうなるかということを説明します。ヒルトンでは、1月1日から40日超過した場合、延滞料金が発生するので、注意が必要です。

まず、期限内に支払いが行われなかった場合、延滞料金とその物件の年間管理費の1%の金利も追加され請求されます。3ヶ月以上滞納すると、Collection Agency(取立て代行業者)に依頼が行き、その費用としてまた金額が加算されます。さらに支払いを滞納した場合は、最終的にオーナー組合から物件を競売にかけられるということになる可能性もあります。

ご存知とは思いますが、海外とのやりとりには時間がかかることを頭に入れ、年間管理費の支払いは、是非1月半ばまでには済まされるよう、ご注意ください。早めに支払いをするということは、もし何らかのトラブルが発生した場合でも十分余裕をもって対処できるということにもなります。また年間管理費は、物価上昇に伴い年々少しずつ上がっていっています。

5. タイムシェア隔年タイプの年間管理費は?

それでは、隔年タイプの年間管理費はどういう風に支払いをするのか?という質問を受けることがあります。

ご存知のように、隔年タイプのタイムシェアには、奇数年タイプと偶数年タイプとがあります。その隔年タイプは、一年おきに1週間分のポイントがもらえ、そのポイントがもらえる年にだけ、年間管理費を全額支払うというシステムとなっています。つまり1年おきの支払いです。

ここでひとつ注意することがあります。ヒルトンの場合は、ポイントが発生しない年は、年間管理費は払いませんが、ヒルトンの会員費(クラブメンバー料金)の支払いがあります。これは、会員向けに発行するニュースレターや会員用ガイドなどといった会員向けのために使われるもので、物件維持費(=年間管理費)とは異なるものです。ちなみに、これは会員として毎年払うものです。

6. タイムシェア リセール(中古物件)の年間管理費は?

リセールの場合、利用開始年度がいつからになるか・・で支払い開始が決まってきます。

例えば、2009年に購入し、利用開始が2010年からとなると、2010年からの年間管理費を支払うことになります。 また、その年の途中で購入しても、年間管理費はその年の全額を支払うことになるのですが、一年分のポイントも全て手に入るということにもなります。

そして、年間管理費の金額は、新規のタイムシェアとリセールとでは、全く違いはありません。
タイムシェアといえども不動産であり、物件に対する義務や責任といったものはその持ち主たる者には必ず伴うものです。きちんと、支払いやその他の責任をを果たし、上手くタイムシェアとお付き合いしてほしいと思います。

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タイムシェア 初心者コース

  1. タイムシェアとは
  2. 固定週とフロート(浮動週)シーズン
  3. タイムシェアの長所
  4. タイムシェアの短所

タイムシェア 中級者コース

  1. 業界ついて良くある質問。
  2. タイムシェアのコンセプトついて良くある質問。
  3. 安全性ついて良くある質問。
  4. 不安ついて良くある質問。
  5. 短所について良くある質問。

タイムシェア 上級者コース

  1. タイムシェア交換システムとは
  2. 年間管理費について

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