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【中山孝志の連載】ヒルトンのタイムシェア、リセール物件の買い時や価格の見極め方(6/7)

【中山孝志の連載】ヒルトンのタイムシェア、リセール物件の買い時や価格の見極め方(6/7)

こんにちは。くじら倶楽部代表の中山孝志です。前回は、タイムシェアの購入手続きの諸経費や流れをご説明させていただきました。連載6回目(全7回)となる今回は、ヒルトンのタイムシェアをリセール購入するにあたり、買い時や物件価格の見極め方をご紹介します。

ヒルトンのタイムシェアをリセール(中古)市場でお得に買える事実を知った方のよくあるお悩みとして、そのお得なリセール物件を「いつ買うべきか?」や「いくらで買うべきか?」があります。リセール物件の価格は、値動きがあるため、「もっとお得になるんじゃないか?」と考え、買うべき時期がわからなくなってしまうわけです。

そのような方にお伝えしたいのが、今回のテーマである、リゾート会社の「第一先取特権」です。これは、タイムシェアが売却される場合、常にタイムシェアを販売したリゾート会社(ヒルトンの物件ならばヒルトン)が、一番最初にその物件を購入できる権利があるというもので、別名「先き買い権」とも呼ばれます。

この権利の存在が、リセール市場でのタイムシェアの物件価格の相場に大きな影響を与えています。ですので、この「第一先取特権」について詳しくなることで、タイムシェアの買い時や価格を見極められるようになります。日本には馴染みのない制度なので、詳しくご説明します。

●第一先取特権とは

この第一先取特権は、ヒルトン、マリオットなど、タイムシェアを販売する各リゾート会社が保有する権利です。リゾート会社が、タイムシェア物件を買い戻すことで、その物件価格の暴落を防ぐことを目的としています。

より具体的には、タイムシェアのリセール売買では、通常、売主様と買主様が売買契約書を取り交わした後に、取引を安全にするためエスクローという司法書士の会社が間に入り手続きを進めます。

そして頭金が振り込まれると、エスクロー会社がリゾート会社に申請書を提出し、第一先取特権の審査を受ける形になります。つまり、タイムシェアの売買の間には、第一先取特権を行使するかに関して、必ずリゾート会社のチェックが入るわけですね。

その審査の際、リゾート会社に予算があり、価格がある一定以下で取引される物件については、その権利が行使されてしまいます。つまり、買主様はその物件を買うことができず、リゾート会社が同じ契約でその物件を購入する形になります。

ただ買主様が払った頭金はそのまま保全或いは返却されますので、仮にこの権利を行使されたとしても、買主様側に金銭的に損が出るものではありません。そのまま購入を諦めるのが1つの選択肢です。

また多くの買主様は、同じ条件の物件があれば、その売主様に対して、前回の購入価格よりも少し値段を上乗せして再申請を行います。ご参考に弊社のお客様には、「4度目でようやく買えた」という方も何名かおります。そのやり取りのために時間的なロスがあったことは否めません。

●第一先取特権を行使する時期と価格基準

第一先取特権について知った方からのご質問で一番多いのが、次の2点です。

  1. 今その権利を行使しているか
  2. いくらであれば(権利を行使されず)買えるか

ヒルトンの場合、行使する時としない時に分かれます。もし、皆さんが現在購入を検討していてヒルトンが第一先取特権を行使していないとしたら、通常のリセール価格より少し安価に買える可能性があります。

通常ヒルトンの場合、正規料金の1/3以下だとこの権利を行使してくる可能性があります。ですが、予算が無い場合や、追加の物件をヒルトンが必要としていない場合には、安くても行使しない場合もあります。

過去のケースだと、グランドワイキキアンやグランドアイランダーの売出前にこの権利を積極的に行使していました。理由は、ヒルトン自体に売り物が無くなっていたからです。

新館の売り出し開始前は、その前の物件が売り切れているか、売り切れに近い状態の為、「不足する物件を中古市場から安く買う」、つまり第一先取特権を行使する動きが始まるわけです。

●正規価格の1/3が判断のポイント

このヒルトンが、第一先取特権を行使する時としない時がある事実。加えて、行使する場合は、正規価格の1/3以下での取引が対象になる事実を知った方が、よく思いつくのが次のことです。

「第一先取特権を行使していない時に、正規価格の1/3以下で購入して、第一先取特権を行使している時に売却することができれば、売却益がでる可能性が高いのでは?」

これは事実その通りで、うまく行けばそうなる可能性があります。ただ、ヒルトンが第一先取特権を行使するタイミングを、正確に読み取ることは容易ではありません。

例えば、ヒルトンは、ワイキキで約20年の間に5物件を開発しています。そうすると5年周期で新しい物件を開発している計算になります。ですので、その前後で、「第一先取特権を行使してくる可能性」があると予測できなくはありません。

ですが、実際にその通りになるかは、「やってみないとわからない」のが実情です。「第一先取特権が行使されない時期」と思って、正規価格の1/3以下の物件を買おうとしたところ、実際には行使されてしまい、買い時を逃したお客様は、これまで何名もいらっしゃいます。

ですので、第一先取特権の行使については捕われすぎず、自分の欲しい物件が、「正規価格の1/3で売り出されていたら、その時が買い時である」と考えましょう。

タイムシェアは、使えば使うほど、そのお得さの恩恵を受けられる仕組みとなっています。欲しいと思ったときに妥当な価格で購入し、早く使い始めることをお勧めします。

●7万人いるヒルトンの日本人メンバー

ここで少し、ヒルトンの実績についてお話しします。私は以前ハワイでヒルトンのタイムシェアの立上げ要員として参画しており、その経験に基づくお話です。

ヒルトンが、ワイキキのラグーンタワーを日本人向けに販売を開始したのが2000年1月でした。それから既に20年以上経ちました。コロナ直前の規模で、ハワイと日本の双方で販売員が200人を超える販売の体制を作るほどになりました。

年間の売上げは、推定200億円を超える売上で、日本人メンバーの数は、7万人となりました。そして、毎年約4万人の人が説明会に参加し、8000人前後の人がメンバーになっている状況だったのです。

今は新型コロナウィルスの影響があり、ハワイ側での販売は積極的に行われておりませんが、今後は徐々に回復するものと思われます。その理由としては、2021年の前半から米国の市場では既にタイムシェアの販売が戻りつつあるというデータがしっかりと出ているためです。米国本土のように旅行ができるようになれば、タイムシェアが売れるというのは、自然の流れなのです。

ご参考として、ヒルトンのワイキキの物件を紹介すると次の通りです。

  1. ラグーンタワー(264室)
  2. カリアタワー(72室)
  3. グランドワイキキアン(331室)
  4. ホクラニ(144室)
  5. グランドアイランダー(418室)

ワイキキだけで合計1229室となります。グランドアイランダー以外は完売していますので、それだけ過去20年間ヒルトンのタイムシェアは売れ続けてきたのです。

タイムシェアを買い後悔した人が、ネット上でその不満を書き込みしているケースがあるようですが、そのような声は、ほんのひと握りと考えてください。そして、実際には7万人いる日本人タイムシェアオーナーの多くが満足しているという事実もぜひ把握していただきたいです。

そのような苦情を言っている方に、「もしこちらの連載を購入前に読んでいただけたとしたら、より良い判断や物件選びができたのに」と思いますので、とても残念です。

●なぜ富裕層はハワイに来るのか?

タイムシェアを使いこなしている弊社のお客様は、一緒に旅行する家族にも大変喜ばれています。どんな人でも広くて快適でグレードの良い部屋に泊まることは心地よく、旅行自体の質が高まります。また、家族が一つにまとまる機会を持つ事にもなり、お子さんやご両親と一生の思い出を作ることが出来るチャンスを持つことが可能です。

普段から忙しく仕事をされている方や、子育てに追われてゆったりとした時間を持てていないという方には、ぜひハワイでリラックスした時間をしっかりとっていただきたいものです。そして、思う存分リフレッシュしてから日本にお帰り下さい。きっとハワイでの時間がこれからの毎日の生活の活力に繋がると思います。

ご存知の通り、多くの芸能人や富裕層がハワイに来ています。なぜだかお分かりでしょうか?

やはり、ハワイというのは、ハワイ自体に魅力があり、安全で気候が良く、日本では中々見ることが出来ない、綺麗な海や青い空を見ることができます。また爽やかな風が清々しく、心が休まる空間で過ごすことが可能です。ヒルトン在籍中に、「ハワイのこの風を楽しむために1000万円払うんだ!」と言いながら購入を決定された人がいらっしゃったのですが、私はその気持ちがとてもよくわかるように思います。

自然が豊かで快適なハワイにおいて、大切な家族と時間を共にすることで、心身共に癒されるのではないでしょうか。

●タイムシェア・リセールでハワイに拠点を

私が当時、日本リロケーションという会社でハワイに赴任した当時は、プライベートバンカーが富裕層を追っかけて良くハワイに来ていました。知り合いのバンカーが教えてくれたのですが、富裕層とハワイで一緒に時間を過ごし打合せをすると、資産運用の方針や、将来の家族に関する考え、事業の方向性などがスムーズに決まるそうです。

別荘やタイムシェアなどハワイに拠点を確保した人々は、日本の雑踏から離れ過密スケジュールから解放されることで、自分自身を静かに振り返り、将来の人生を考える時間を確保しているのかもしれません。

歴代首相の指南役と言われた安岡正篤さんの名言の中に、「人生の五計」というものがあるそうです。「人生の五計」とは、生計・身計・家計・老計・死計の五つだそうです。

ハワイに自らの拠点を構え定期的に滞在する人は、物理的に場所を変えることで、また、大切な家族と共に時間を過ごいている間に、将来設計を考える切っ掛けと時間を確保しているのではないでしょうか。

私は、その為の空間と時間を、ぜひタイムシェアのリセールを通して実現いただけたらと願っております。

次回は最終回として、皆さんへのタイムシェアを実際に購入したお客様の声やタイプ別のお勧め物件をご紹介します。「リセールだから安い」と言いながらも、タイムシェアは、数百万円はしますので、慌てずゆっくりとお考え下さい。

個人的には納得の行くまで理解するのが最初で、そうすると自然に安心して決断することが可能になります。決して思いきったり、無理して購入しないようにお願いします。

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