タイムシェアリセールで使う、エスクローとは何か？

こちらの記事ではハワイのタイムシェアのご購入を検討されている方への基本情報として、エスクローのご説明です。

エスクローとは？

エスクローとは、第三者的機関が売主と買主、不動産会社の間に立ち、不動産やタイムシェアの権利に抵当権などの瑕疵が設定されていないか調査し、契約書と売却代金を管理して、移転登記に必要な手続きを行います。日本でいう司法書士的な働きをするとイメージすると分かりやすいと思います。

エスクローの役割

エスクローは売買契約通りに問題なく移転登記までをお手伝いしてくれます。役割は様々ですが、主に下記の通りです。

１）ハワイ州へ登記されている物件の内容確認
２）管理費未払いやローンの残高がないか確認
３）リゾート会社が第一先取り特権を行使するかどうかの確認
４）新しい（買主の）権利書作成と送付
５）書類確認
６）買主からの代金受け取り（エスクローの指定する銀行口座）
７）売主への売却や各社への経費支払い
８）権利書の登記

３）の段階で、リゾート会社からの販売許可が下りたら、移転登記に必要な書類への署名と合わせて、購入代金の決済が、エスクローの指定する銀行口座で行われます。移転登記が完了すると、エスクローがリゾート会社に権利書の写しを送付し、リゾート会社の名義変更と買主への発行となります。

第一先取特権とは？

エスクローの会社が行う重要な役割の一つが、リゾート会社からの物件確認と第一先取り特権を行使するかどうかの確認があります。最近はご存知の方も多くなってきましたが、アメリカのリゾート会社の物件には、第一先取り特権が設定されています。この制度は日本では馴染みが無いかもしれませんが、リセールでの売買価格が低くなると、リゾート会社（開発会社）が、低くなった取引価格で買い手として購入できる権利です。市場で決まった買い手からリゾート会社が代わりに買う形になります。エクスクローはこの第一先取り特権をリゾート会社が行使しないかどうかを確認する役割も果たしています。米国の場合、州によっては弁護士が上記の役割を果たす場合もありますが、基本ハワイの場合にはエスクロー会社が行います。

日本では大型の商業物件の取引等では最近エスクロー制度が使われる場合があると聞きますが、ハワイでは一般の不動産含めタイムシェアの売買取引には必ずと言って良いほどエスクロー会社が間に入ります。聞き慣れない言葉や、日本で馴染みのない制度だとついつい不安が付きまといます。ハワイでの不動産関連業務が20年ほどになると、
このエスクローという制度は、不動産取引で不正が起きえないシステムとして、とても合理的だと実感する事があります。これも消費者を守るという視点で出来たアメリカらしい制度です。